전세보증보험 가입 한 방에 정리하기! (주택도시보증공사 HUG)

안녕하세요. 최근 전세 가격이 급증함에 따라 전세가와 매매가의 차이가 줄어들면서 전세보증금을 제대로 돌려받을 수 있을까?에 대해 걱정하시는 분들이 많은 것 같습니다. 

아래와 같은 뉴스가 보도되면서 어쩔 수 없이 세입자로 들어가야 하는 분들의 걱정이 이만저만이 아니더라구요..

보증기관인 HUG와 SGI서울보증의 전세보증금 반환보증 대위변제 미회수 금액은 매년 증가세로, 2016년부터 올해 9월까지 총 7천654억원에 이르렀다. <출처 : 연합 뉴스 10월 7일자 기사>

전세보증금 반환 보증이 무엇인가요?

오늘은 주택도시보증공사(HUG)를 기준으로만 설명드리겠습니다. 전세보증금 반환 보증이란 말 그대로 내가 세 들어 살고 있는 집에 문제가 생기면 HUG와 같은 보증 기관에서 보증금을 대신 변제(대위 변제)를 해주고 보증 기관이 집주인에게 돈을 받아낸다는 뜻입니다. 세입자 입장에서는 무조건 가입하는 게 좋겠죠? 공공기관만 믿고 있으면 알아서 보증금을 돌려주니까요!ㅎㅎ

반환 보증은 누가 신청하는 건가요?

• 전세보증금을 제때 못 받아서 이사를 가지 못할 것이 걱정되는 세입자
• 전세로 살고 있는 집이 경매에 넘어가 전세보증금을 못받을까 걱정되는 세입자
• 전세보증금 회수를 위한 법적조치를 스스로하는 것이 걱정되는 세입자

 

자 그럼 보증금 반환을 자세히 알아보기 위해 사이트를 하나씩 해부해보겠습니다.

www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp

HUG 주택도시보증공사

신청 기한 및 대상

• 신규 전세 계약 : 전세 보증금 잔금지급일 또는 전입신고일 중 늦은 날부터 전세계약기간의 1/2이 경과하기 전. 즉, 10월 8일에 잔금을 지급하고 10월 9일에 전입신고를 한다면, 10월 9일부터 신청 가능. 2020년 10월 8일부터 2022년 10월 7일까지 2년을 계약했다면 2021년 10월 8일까지 신청 가능하다. (갱신 전세 계약은 아래 표 참고)
• 보증 대상 : 다가구, 연립(다세대), 주거용 오피스텔, 아파트 등등 모두 가능하다.

보증 한도 및 보증 조건

• 보증한도는 전세보증금 전액이 아닌 주택 가격에서 선순위채권 가격을 뺀 가격이다. 선순위 채권이란 전세보증금보다 앞서는 권리를 가지고 있는 대출 금액이라고 생각하면 된다. 예를 들어, 세입자 A는 보증금 2억을 가지고 현대아파트 101호에 전세로 들어갈 예정이다. 이 때, 집주인이 101호를 담보로 하여 은행에 10월 6일자로 3억을 대출 받은 기록이 있고 (등기부 등본에 근저당으로 표시됨), 10월 8일자로 전입신고를 한다면 3억의 근저당을 선순위 채권이라 한다. 즉, 매매가가 4억이라고 가정했을 때 4억-3억=1억만 보증받을 수 있다는 뜻이다. 아파트 또는 다세대의 경우, 1개 호수만 따지면 되므로 간단하지만 다가구는 전체 호수를 따져야하므로 조심해야 한다.
• 보증 조건은 사이트에 명시된 내용을 읽어보면 쉽게 이해할 수 있으니 몇 가지 복잡해보이는 것들만 설명드리겠습니다. 

1) 선순위 채권이 주택 가격의 60% 이하 : 위에서 말씀드린 예시로 다시 보면 4억의 60%인 2억 4천만원 이상의 선순위 채권이 설정되어있으면 안됩니다.

2) 주택 가격이 4억일 때, 선순위채권+전세보증금의 합이 4억을 넘으면 안됩니다.

3) 전세보증금을 대출 받은 경우, 신용대출은 보증 가능하며 담보대출, 질권설정 또는 채권양도통지된 전세대출의 경우 보증불가하다고 나와있는데요. 예를 들어, 담보대출은 주택B를 담보로 대출을 받아 주택A에서 전세로 살고자 할 경우를 뜻합니다. 이미 재산이 충분히 있으니 굳이 보증해주지 않겠다는 것으로 보입니다. 질권설정된 전세대출은 이미 은행이 보증금을 받아낼 수 있는 권리가 있기 때문에 추가로 보증할 필요가 없는 것 같구요(이해 안되시는 분들은 글의 도입부를 다시 읽어보세요~). 채권양도통지된 전세대출도 질권설정과 마찬가지입니다 ㅎㅎ

주택 가격 산정 기준

보증 한도를 계산하기 위해서는 주택 가격을 알아야 하는데요. 아파트의 경우, KB시세나 한국감정원 시세를 쉽게 확인할 수 있지만 다가구, 다세대 주택의 경우 정확한 가격을 확인하기가 어렵습니다. 2019년 7월 1일부터는 토지 공시지가와 건물 시가표준액을 합산하여~~ 연면적의 150%에 해당하는 금액이라고 나와있지만 이 금액을 정확하게 계산하기도 어렵거니와 계산하더라도 실제 보증공사에서 계산한 값과 차이가 있을 수 있기 때문에 어림잡는 용도로만 사용할 수 있습니다.

보증료는 얼마나 내야할까?

아래 표를 보면 보증료율을 계산할 수 있는 방법이 나와있습니다. 다양한 경우가 있으니 예를 들어 한 가지만 계산해보겠습니다. 주택 유형 : 다가구, 보증금액 : 2억 5천, 부채 비율 80% 이하, 보증료율 :  연 0.146%, 계약 기간 : 2년

-> 보증료 = 2억 5천 x 0.00146 x 2 (2년) = 73만원

-> 신혼 부부 합산 연봉 세전 4천만원 이하일 경우, 50% 할인 혜택도 있고 추가 할인혜택들도 챙겨보세요! 보증보험 신청 시 연말 정산 혜택도 있답니다.

보증보험을 받기까지의 과정이 험난하지만 내 돈은 내가 지켜야겠죠? 힘든 시기이지만 노력을 기울여서 손해보는 일이 없으셨으면 합니다.