정비구역해제 후 난개발에 대한 대책은 없는걸까?

서울시에 의해 재정비촉진구역으로 지정이 되면 법적으로 건축 행위가 제한되기 때문에 재개발 절차를 밟는 동안에는 신축 건물을 지을 수 없다. 그러나 정비구역에서 해제되는 경우, 더이상 건축 행위 제한을 할 수 없어 건축업자들에 의해 신축 빌라가 난립하게되는 모습을 쉽게 볼 수 있다. 그렇게 되면 해당 구역의 노후도가 떨어져 다른 대안 사업을 진행하기 어려워지고, 생활 환경 개선을 애타게 기다려왔던 주민들도 망연자실하게 된다. 이러한 문제점은 지정 구역 중 절반 이상이 해제되면서 수년 전부터 전문가들에 의해 지적된 부분이며 서울시에서도 충분히 인지하고 있는 부분이다.

아래 뉴스를 보면 실제 주민들의 반응을 생생하게 느낄 수 있다.

news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=215&aid=0000563846

신길 뉴타운 6구역 난개발 우려

신길6구역은 7호선 보라매역과 인접한 초역세권 지역이고, 양 옆의 5구역 및 7구역은 이미 신축 아파트가 완공되었다. 그러나 서울시에서는 신축 빌라가 난립되는 과정에 특별한 대안을 내놓지 못하고 있다. 아래 사진처럼 오래된 빌라를 신축하여 짓게 되면 여러 문제점을 낳게 된다.

 

 

첫째, 재개발의 목적은 단순히 집을 다시 짓는 것이 아니라 주변의 제반 환경을 개선하는 것인데, 신축 빌라가 우후죽순 늘어나면 노후도가 낮아지게 되어 다른 대안 사업을 진행하기가 어려워진다. 즉, 신축 빌라가 많이 생기면 살기 좋아지는 것처럼 착각할 수 있지만, 그렇지 않다. 주거 환경이 개선된다는 것은 단순히 집만 새 걸로 바꾼다고 되는 것이 아니라 주변의 길이 넓어지고, 공원이나 문화생활시설 등이 생기는 것이다.

둘째, 재개발에 실패하게 되면 집이 빈 상태로 놔둔 채 동네를 떠나는 사람들도 있다. 동네에 빈 집이 많으면 치안이 불안정해진다. 

셋째, 신축 건물이 늘어나면 그만큼 전,월세 가격이 상승하게 된다. 동시에 외부 자본 유입이 늘어나면서 기존에 살던 사람들이 쫓겨나게 되는 현상이 나타날 수 있다. 돈을 줄테니 나한테 집을 팔라고 설득한 다음 신축 빌라를 짓는 방식이다. 이러한 현상을 '젠트리피케이션'이라 하는데 사회적인 문제 중 하나이다.

넷째, 신축 건물의 경우 보상 금액이 크기 때문에 재생 사업을 하기도 어려워진다. 서울시에서 해제 구역에 제안하는 방식은 도시재생사업이나 가로주택정비사업이다. 가로주택정비사업은 특정 구역의 몇몇 소유주들이 모여 그 부분만 재건축하는 방식인데 신축 건물이 난립하게 될 경우, 보상 금액이 커져 이마저도 어렵게 된다. 도시재생사업 역시 경복궁 서측의 옥인1구역에 적용했지만 주민들의 생활 환경은 나아지지 않고 있어 실효성이 의심된다.

www.skyedaily.com/news/news_view.html?ID=107178

스카이데일리, 도시재생 마친 옥인1구역 주민들 “장마철이 두렵다”

신길6구역뿐만 아니라 뉴타운으로 지정되었다가 해제된 구역들은 똑같은 문제를 겪고 있다. 아래 사례들을 보자.

news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=008&aid=0003578051

뉴타운 해제되니…아파트 대신 빌라만 '가득'

www.m-i.kr/news/articleView.html?idxno=739893

[르포] 성북1구역, 공공재개발 바라지만 사업추진 방식은 이견 - 매일일보

news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=102&oid=081&aid=0003120101

이경선 서울시의원 “장위 8·9·11·12구역, 공공재개발 추진 의지 높다”

여러 구역에서 똑같은 문제가 발생하고 있다는 것은 정비구역 대규모 직권 해제에 따른 부작용이라고 볼 수 있다.

서울시 도시계획관리위원회 위원인 남창진 의원도 "서울시가 정비구역해제 후 난개발을 막을 수 있는 분명한 대안 없이 정비구역해제에 속도를 내고 있다"는 점을 지적했고, 이경선 서울시의원도 장위뉴타운 해제 구역을 대표하여 난개발을 막을 수 있는 방안을 촉구하고 있다. 이와 더불어, 명지대 부동산학과 교수인 권대중 교수, 건국대 부동산학과 교수인 심교언 교수도 "정비구역 해제 지역이 다시 재개발을 시작할 수 있도록 정부와 지자체가 유인책을 내놓아야 한다"고 강조하고 있다.

서울시에서도 2017년 해제지역 관리 TF를 구성하여 후속사업 추진 속도를 올리겠다는 계획을 발표한 만큼 해제 지역에서는 지자체와 긴밀한 협의를 통해 서울시에 후속사업에 대한 적극적인 의지를 보일 필요가 있다.

서울시 관계자도 "해제 구역에 대해 주민의 뜻을 최대한 수렴하여 정책을 펴나갈 것" 발언을 했고 최근 기사를 살펴보면 서울시가 적극적으로 대응하고자 하는 모습을 볼 수 있다.

예를 들어, 동대문구 제기 구역은 재개발 구역이 해제되었지만 서울시에서 "정비구역이 해제되더라도 지역 난개발 등 슬럼화가 최소화되도록 집중 관리하겠다"라는 입장을 밝혔다.

시흥1구역도 해제 고시에 따라 '건축심의 가이드라인'을 적용 및 시행하여 무분별한 난개발을 방지해주겠다고 약속했다.

또한 재개발 구역 지정 요건이 지나치게 까다롭다는 의견을 반영하여 新 주거정비지수제를 검토하고 있다는 뉴스로 미루어 보아 정책 기조도 조금씩 변화하고 있는 것처럼 보인다.

요약하자면, 주민들의 적극적인 의지와 지자체의 적극적인 활동이 어우러지면 충분히 서울시를 설득하여 대안 사업을 진행할 수 있다는 것이다.

주택 공급이 부족한 서울시

최근 집값이 급격하게 상승하고 있는 직접적인 원인은 서울시의 '주택 공급 부족'이다.

뉴타운 해제 지역의 절반이 '역세권' 지역이며 이를 통해 최대 10만 가구를 공급할 수 있다는 조사 결과가 나왔다. 해제지역 중 역세권 250m 이내 지역이 175개소, 역세권 250m~500m 지역이 104개소, 비역세권 지역이 114개소가 있는 만큼 역세권 재개발을 활성화시키는 데 초점을 두겠다고 발표했다. 정부는 서울시의 '역세권 공공임대주택' 사업 방식을 일반 재개발 구역에도 적용할 수 있다는 입장을 밝히기도 했다. 이 방식은 용도지역 상향 및 주거지 종상향 등을 통해 더 많은 용적률을 얻을 수 있고 늘어난 용적률의 절반을 공공임대주택으로 공급하면서 지역 주민과 정부 모두에게 이득을 줄 수 있는 방식이다.

어떤 방식을 활용하든 많은 사람들이 노후화된 주택에서 힘들게 살아가고 있다는 사실을 인지하여 조금 더 적극적으로 의견을 수렴했으면 하는 바람이다. 재개발을 반대하는 사람들의 입장은 '조금씩 받고 있는 월세가 끊길까봐', '신축아파트가 되면 추가분담금을 내야 하는데 어차피 돈이 없으면 쫓겨날테니' 등등이 있다. 그러나 재개발에 실패한 후에도 마찬가지로 조금씩 받고 있는 월세를 받지 못할 수 있고 신축 빌라 업자들에 의해 살던 곳에서 쫓겨날 수 있는 것이 현실이다. 동의했던 사람들은 다른 동네가 발전하는 모습을 보며 박탈감을 느끼고 열악한 환경 속에 계속 살아가야 한다. 무엇이 옳은 길일까?