[부동산 상식을 알기 쉽게] 재건축 초과이익환수제 한 방에 이해하기

오늘은 재건축 초과이익환수제에 대해 설명드리겠습니다.

재건축 초과이익환수제는 2018년에 부활한 제도인데요, 말그대로 오래된 아파트를 부수고 새 아파트를 지었을 때 조합원들이 얻게 되는 이익 중 일부를 국가에서 회수하겠다는 제도입니다.

국토부에서 발표한 계산식에 따르면 강남 지역은 최고 8억 4천만원, 강남 외 지역은 최대 3억 6,600만원까지 지불해야 한다는 내용이 있었습니다. 그럼 문제가 되는 부분이 뭘까요?

먼저, 국토부에서 계산하는 식을 살펴봅시다.

재건축부담금계산식 : [종료 시점 주택가액 - (개시 시점 주택가액 + 정상 주택가격 상승분 총액 + 개발비용)] x 부과율

• 정상 주택가격 상승분 : 개시 시점 주택가액에 정기예금 이자율 또는 평균 주택가격 상승률 중 높은 비율을 곱하여 산정한 금액
• 부과율 : 조합원 평균 이익에 따라 0~50%까지 누진 적용(조합원 1인당 300만원까지 면제)
• 개시시점 : 조합설립추진위원회 설립 승인일 -> 실제 아파트 건축은 조합설립인가가 난 이후부터 추진되지만 개시시점을 추진위원회 설립 승인일로 설정하여 부담금을 더 많이 부담하도록 설정함.
• 종료시점 : 재건축 준공인가일

문제 되는 부분을 살펴봅시다.

"손흥민"은 서울에 있는 40년된 10억짜리 아파트에 살고 있었습니다. 어렵게 대출금액을 갚으면서 평생을 살아왔죠. 그런데 이 아파트가 재건축이 된다는 소식을 듣고 기뻐했습니다. 그런데 국토부의 재건축초과이익환수금액을 결정하는 방식이 이해가 안됩니다. 예를 들어 계산해보죠. 국토부는 "종료 시점 주택가액"을 아파트 준공 후 감정 평가를 통해 결정합니다. 즉, 시세를 정확히 반영하겠다는 뜻이기 때문에 시세가 20억 정도로 형성되어있으면 이 가격은 20억이에요. 그러나 개시 시점 주택가액은 "기준 가격"을 토대로 결정합니다. 즉, 10억짜리 아파트여도 공시 가격이 8억이라면 8억으로 결정되는 셈이죠. 나머지 부분은 생략하고 계산해보면, 재건축부담금은 20억-10억=10억이어야 하는데, 20억-8억=12억이 되는 것입니다. 순식간에 2억이 늘었죠?

뿐만 아니라 재건축을 하는 과정에서 발생하는 건축 비용을 조합원들이 일부 부담하기 때문에 재건축 부담금 + 초과이익환수금 + 추후 양도소득세 까지 하면 오히려 손해를 보는 사람도 생겨난다는 것이죠.

어느 정도 부의 재분배를 이루는 것은 좋지만 그 과정이 명료하고 객관적이어야 하는데 그렇지 못하면 괜한 사람들의 재산권을 침해할 수도 있게 되는 것입니다. 또한, 납부 방법이 현금 및 카드로 되어 있어 말도 안된다는 반응이 많습니다.

아래 내용도 참고하시고 조금이나마 도움이되길 바랍니다.

※ 위헌 논란이 되는 부분

1) 미실현이익 과세 문제 : 아직 아파트를 매도하지 않았음에도 불구하고 세금을 내야함. 예를 들어, 5억짜리 집이 재건축을 해서 20억이 되고 세금을 8억을 내야하는 경우 세금을 낼 수 없는 사람은 집을 팔아야만 함.

2) 이중과세 문제 : 재건축초과이익에 대한 부담금 뿐만 아니라 매도 시 양도소득세도 지불해야 함.

3) 형평성 문제 : 종료 시점인 재건축 준공인가일 이전에 매도할 경우 "양도소득세"만 지불하지만 준공까지 기다린 사람은 "재건축부담금" 및 " 양도소득세"를 모두 지불해야 함. 실거주자일 경우, 비용 부담이 상당함.