[역세권 재개발] 증산4구역 vs 독바위역 비교

안녕하세요, 수색증산뉴타운에 대한 관심이 뜨거운 가운데 지난 번 말씀드렸던 증산4구역 재개발의 주민동의율이 73.8% 입니다. 이제 20장의 동의서만 더 걷히면 목표치인 75%를 달성하게 됩니다.

8월 4일 정부에서 주택공급대책의 일환으로 정비구역 해제지역도 공공재개발을 재추진할 수 있도록 검토한다는 내용을 발표했습니다. 참고로 증산4구역의 경우, 공공재개발이 아닌 민간 사업 주도의 "역세권 공공임대주택 재개발"을 추진할 예정입니다.

그럼 역세권 공공임대주택 재개발을 진행 중인 다른 구역의 사례를 알아볼까요?

같은 은평구에 위치한 독바위역에서 역세권재개발을 추진중입니다. 

간단히 비교해보면, 독바위역세권재개발의 경우 2018년에 구역지정이 됐고 현재 사업시행인가 단계를 준비하고 있습니다. 증산4구역과의 차이점은 "토지 등 소유자방식"의 재개발을 추진하기 때문에 조합설립단계를 건너뛰고 바로 사업시행인가단계를 준비하여 속도가 더욱 빠르다는 점입니다. 하지만 "토지 등 소유자방식"의 재개발은 소수의 지주들의 의견을 바탕으로 진행되기 때문에 조합 방식에 비해 여러 의견이 수렴되지 못할 수도 있다는 단점이 있습니다.

[용어 설명] 역세권 공공임대주택 재개발 : 역세권 지역에 주택을 건설하려는 민간사업자에게 ‘용적률 상향’ 등의 인센티브를 부여하는 대신, 이에 따른 개발 이익의 일정 부분을 ‘공공임대주택’ 공급용으로 시가 매입하는 방식으로. 시는 민간사업자가 상향 용적률을 적용받아 건설하는 주택의 50∼60%를 표준건축비로 매입(부속토지는 기부채납), 공공임대주택으로 공급하는 것입니다.

 

 

독바위 역세권의 경우 원래 2020년 사업시행인가를 얻을 계획이었으나 정비계획 변경 및 사업시행사인 롯데건설과의 갈등으로 인해 지연되어 2021년을 목표로 하고 있습니다. 관리 처분 인가 단계를 거쳐 일반 분양까지 오려면 최소 5년 이상은 걸릴 것으로 보입니다.

 

독바위 역세권 재개발 추진 현황

 

증산4구역은 어떨까요? 증산4구역은 이미 주민동의율 60%가 넘었기 때문에 입안 제안을 할 수 있지만 하지 않은 상태입니다. 그 이유는 증산4구역이 아직 수색증산뉴타운 재정비촉진지구에서 제척되지 않았기 때문입니다. 다시 말해서, 재정비촉진지구에서 완벽히 빠져나와야 다른 대안 사업을 진행할 수 있기 때문에 그 때까지 기다리고 있는 것입니다. 9월 중으로 제척이 진행될 것으로 예상하고 있고 이에 따라 입안 제안 및 조합 설립 인가를 동시에 신청할 것으로 보입니다. (75%이상의 동의서가 접수되었다는 가정 하에)

 

증산4구역의 앞으로 추진 절차 : 현재 지정 제안서 작성 前

 

또 한 가지 궁금하신 점은 1종 지역도 역세권 재개발에 포함될 수 있느냐라는 부분인데, 독바위 역세권 재개발 고시문을 살펴보면 아래와 같이 종상향을 통해 재개발에 포함시킨 사실을 알 수 있습니다.

 

독바위역세권재개발 고시문 (출처 : 서울시)

 

또한 재개발 이후 696세대만큼의 세대 수가 증가한다는 것을 알 수 있습니다.

 

 

용적률 및 높이는 다음과 같이 확정이 됐습니다.

 

독바위 역세권 재개발 내용 : 용적률 및 높이

 

증산4구역의 경우, 용적률 500%, 높이 35층까지 가능한 것으로 검토되었다고 하는데 이 부분은 진행 상황을 지켜봐야 할 것 같습니다. 만약 이러한 목표가 현실이 된다면, 수색증산뉴타운의 랜드마크로 거듭날 가능성이 크다고 생각합니다.

오늘은 두 구역을 간단하게 비교해보았는데요. 증산4구역은 워낙 규모가 크기 때문에 다른 구역보다 조금 더 오래걸릴 가능성이 있지만 재개발이 진행만 된다면 잠재력은 그 어느 곳보다 크다고 말씀드릴 수 있습니다.

[참고] 증산역은 서울시에서 지정한 '일반 역세권'으로 분류되며, 해제 지역 및 1종 지역도 사업대상지에 포함됩니다.

 

서울시 고시문에 따른 역세권 재개발 사업 대상지 설명

 

제 글이 누군가에게 도움이 되길 바라면서 마무리하겠습니다.

감사합니다.