[정비구역해제의 모든 것, 주거정비지수제란?] 증산4구역, 한남1구역을 예시로 하여...

 

수색DMC 아트포레자이 조감도

 

1. 정비구역 해제의 법적인 의미 : 정비계획을 통해 변경된 용도 지역 및 정비기반시설 등은 정비구역 지정 이전의 상태로 환원된다. 또한, 추진위원회 구성 승인 또는 조합설립인가는 모두 취소된다.

2. 정비구역 해제 사유 : 

 - 법률상 직권 해제 사유 : 다음 항목이 만족되면, 서울시장에 의해 직권 해제 할 수 있음.

1) 정비사업 시행으로 인해 토지 등 소유자에게 과도한 부담이 발생할 것으로 예상될 경우

(예시) : 재개발 전 내 재산의 가치가 1억이었는데, 그 재산을 8천만원의 가치로만 계산해 줄 경우 (80% 이하)

2) 추진 상황으로 보아 지정 목적을 달성할 수 없다고 인정될 경우

① 추진위원회 승인일로부터 3년 이내에 조합 설립인가를 신청 [증산4구역, 한남1구역이 해제된 이유 : 동의율이 만족되지 않아 조합설립을 하지 못했다.]

② 조합설립인가를 받은 날로부터 4년이 되는 날까지 사업시행계획인가 신청

③ 사업시행계획인가를 받은 날로부터 4년이 되는 날까지 관리처분계획인가 신청 (개정된 조항)

3) 토지 등 소유자의 30% 이상이 정비구역의 해제를 요청할 경우 (추진위원회가 구성되지 않은 상태에서만 가능)

4) 추진위원회 구성 또는 조합 설립에 동의한 토지 등 소유자의 50%이상~66.6%이하의 범위에서 시/도 조례에서 정하는 비율 이상의 동의로 구역해제를 요청할 경우 (사업시행인가 이전 상태에서만 가능)

3. 정비구역 해제 절차 :

① 구청장 등은 서울시장에게 정비구역 해제를 요청하여야 한다.

② 서울시장, 구청장 등은 30일 이상 주민에게 공람하여 의견을 들어야 한다. 즉, 정비구역해제를 알리고 주민들의 의견을 들어야 한다. [증산4구역의 경우, 해제 절차를 밟고 있으며 8월 중으로 온라인 공청회를 진행할 예정]

③ 지방 의회의 의견을 들어야 하며, 60일 이내 의견이 없을 경우 이의가 없는 것으로 본다. (개정된 조항)

④ 지방도시계획위원회의 심의를 거쳐야 하며, 도시재정비위원회의 심의를 통해 해제된다.

자, 지금까지는 증산4구역을 예시로 하여 왜, 그리고 어떻게 정비구역에서 해제될 수 있는지 알아봤구요! 그렇다면 재개발 정비구역 지정을 위한 법적요건을 살펴볼까요?

서울시 2025 도시및주거환경기본계획에 따르면 아래와 같은 조건이 필요합니다.

1. 정비구역 지정요건 만족 :

아래 3가지는 필수 조건입니다.

(1) 구역면적 : 대지면적 1만 m2 이상

(2) 노후도 : 동수의 2/3이상, 연면적 60% 이상

(3) 주민동의비율 : 소유자 2/3, 면적 1/2이상

-> 요건이 충족될 경우, 은평구청에 의해 사전타당성 검토 및 정비계획안 수립
★증산4구역은 필수요건 모두 만족함.

다음으로, 주거정비지수제란?

→주거정비지수 70점이상/100점 (총 11개 항목 종합 평가)을 만족해야 함.

   - 대상지 선정항목 (3개)

   - 지수제 평가항목 (4개, 추진위원회 준비) : 주민동의비율(40점), 노후도비율(30점), 세대밀도(15점), 도로연장률(15점)

   - 심의활용항목 (4개, 은평구청 준비) : 거주자 현황 및 의향, 지역 특성, 신축건축물 비율, 자가평가 자료 

절차를 요약하면 다음과 같다. "사전타당성 검토(주민발의)" -> "정비계획 수립 및 입안, 의회의견 청취 등(구청 검토)" -> "도시계획위원회 심의" -> "정비구역 지정"

이러한 과정을 거쳐 구역 지정이 결정됨.
구역 지정 및 조합 설립 인가까지가 가장 중요하다고 볼 수 있습니다. 

증산4구역의 경우, 구역해제절차를 밟고 있으며 대안 사업으로 역세권 재개발 민간 사업을 추진할 예정이라고 합니다.

한남1구역의 경우, 같은 이유로 구역해제된 이후 재개발을 재추진하기 위해 동의서를 걷고있다고 합니다.

개인의 입장에서 재개발 투자가 어려운 이유는 "구역 지정 요건"을 스스로 검토해보기가 어렵기 때문인데요. 한남1구역, 증산4구역 모두 역세권에 입지도 좋지만, 한남1구역의 경우 주변 상가가 많고 장사가 잘되는 편이기 때문에 증산4구역에 비해 동의서를 걷기가 조금 덜 수월할 것으로 예상합니다. 증산4구역은 이미 동의율이 74% 정도이니 앞으로 구역지정이 잘 될지 지켜보면 좋을 것 같구요. 재개발은 기본적으로 시간이 오래걸리기 때문에 차근차근 한 단계씩 기다리는 마음으로 투자를 해야할 것 같습니다.

저도 아직 부족하지만 하나씩 알아간다는 생각으로 관련된 정보가 있으면 돌아오겠습니다^^

 

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