안녕하세요. 오늘은 증산4구역의 현재 상황 및 궁금해하시는 부분들에 대해 정리해보겠습니다.
증산4구역의 재개발 동의율은 얼마일까? 75.2% (20.09.26 기준)
증산4구역의 조합원 수는 총 1723장, 그 중 1296장의 동의서가 접수되었으며 현재 75.2%의 동의율입니다. 재개발을 진행하기 위해 중요한 요소 중 하나는 입주민들의 추진 의지입니다. 동의서가 계속해서 접수되고있는 것으로 보아 추진 의지가 강하다는 것을 알 수 있습니다. 서울시에 의해 불합리하게 직권해제되며 오랜 시간을 기다려온 주민들은 크게 실망하였고 그 사이에 양 옆의 2구역, 5구역의 주거 환경은 급격하게 개선되고 있는 상황인데요. 든든한 동의율을 바탕으로 12월 중에 대안 사업 제안서를 제출할 것으로 보입니다.
증산4구역은 공공재개발을 추진중인가? 아니다.
요즘 주택공급활성화를 위해 공공재개발을 추진한다는 뉴스가 연일 쏟아지고 있는데요, 증산4구역은 공공재개발이 아닌 "역세권공공임대주택사업"을 추진중입니다.
공공재개발과 역세권공공임대주택사업의 가장 큰 차이점은 재개발 사업의 주체입니다.
공공재개발의 경우, 국토교통부에서 발표한 것처럼 LH, SH등의 공공기관이 참여하여 아파트를 짓는 방식입니다. 재개발 기간이 10년에서 5년으로 크게 단축되는 장점이 있는 반면 조합원 물량을 제외한 나머지 일반 분양의 50%를 공적으로 임대해야 하는 점때문에 거부감을 느끼는 지역도 있는 것 같습니다. 예를 들어, 재개발을 통해 1,000세대의 분양 물량을 만들 수 있다면 조합원 물량 500세대를 제외하고 나머지 500세대 중 250세대를 공공임대해야 하는 것입니다. 공공임대란 국가에서 새 집을 지어 청년주택, 장기전세임대주택(20년) 등 사회적으로 우대가 필요한 분들에게 저렴한 가격으로 공급하는 방식입니다.
반면 역세권공공임대주택사업은 민간사업자가 참여하여 아파트를 짓는 방식입니다. 단, 국가에서 역세권임을 고려하여 일반적인 재개발 방식보다 아파트를 더 높게 지을 수 있게 해주기도 하는데요. 용적률을 더 높게 허용해주는 만큼 상향된 용적률의 5~60%를 공공임대주택으로 공급하기로 약속하여 서로 윈윈하는 방식입니다.
(예시) 신이문역세권재개발, 천왕역세권, 남성역세권 등등.
재개발을 진행하기 위한 요건은 만족한 것일까? 그렇다.
재개발을 진행하기 위해 가장 중요한 2가지 요소는 입주민 동의율과 주택 노후도입니다. 입주민 동의율은 이미 조합 설립 인가까지 받을 수 있을 정도로 충족되어 있으므로 주택 노후도를 살펴보겠습니다.
현재 추진준비위원회에서 민간 업체를 통해 조사한 결과 주택 노후도는 재개발 요건을 만족하고 있습니다. 재개발 전문 투미부동산 유튜브 채널의 김제경 소장님도 해제된 구역은 보통 노후도가 다른 구역보다 심각하기 때문에 동의율만 충분하다면 대안 사업을 진행하기 수월하다는 평을 남겼습니다.
실제로 증산역 주변 증산4구역의 준공연차 25년 이상 주택들 (빨간색 표시)의 비율이 증산역 건너편 지역보다 훨씬 많다는 것을 알 수 있습니다. (빨간색이 진할수록 준공연차가 오래된 집)
그럼 증산4구역에 있는 모든 부동산들이 재개발 지역에 해당되는거냐 라고 묻는 분들이 계신데 답은 "아닙니다."
그 이유는 역세권공공임대주택사업의 경우, 역세권의 기준이 1차역세권과 2차역세권으로 나뉘어 해당 구역에 포함되는 지역을 대상으로 하기 때문입니다. 현재 도정법상 1차 역세권 : 증산역으로부터 반경 250m, 2차 역세권 : 증산역으로부터 반경 500m 로 정해져있기 때문에 이에 해당하는 곳만 재개발 지역으로 보시면 될 것 같습니다. 조금 더 자세히 알고 싶으신 분들은 근처 공인중개사무소에서 상담 받으시면 해당되는 것인지 아닌지 확실하게 확인하실 수 있습니다.
증산4구역에 대해 주로 질문하시는 내용 요약
많은 분들이 궁금해하시는 내용이 3가지가 있는데요.
1) 정비구역 해제지역의 경우 해당 사업을 추진할 수 없는 것 아닌가?
: 기사에 발표된 대로 서울시에서 해제구역도 해당 사업을 추진할 수 있도록 법을 개정하고 있습니다. 즉, 현행법으로는 불가능한 것이 맞습니다만 서울시에서 조례 개정을 하겠다고 발표하였습니다.
2) 1차 역세권까지만 개발되는 것이 아닌가?
: 기존 역세권공공임대주택사업 추진에 성공한 신이문역세권, 천왕역세권, 남성역세권 지역을 봤을 때 1차 역세권까지만 사업이 진행되었기 때문에 증산4구역도 2차 역세권은 해당 사항 없는 것 아니냐라고 묻는 분들이 많으십니다. 은평구청에서 진행한 상담 내용을 보시면 "2차 역세권까지 검토 가능하다"라는 것을 알 수 있습니다.
https://youtu.be/adf9SmtIiYU
3) 1종일반주거지역은 제외되는 것이 아닌가?
: 증산4구역은 2차 역세권 (반경 500m) 지역에 1종일반주거지역이 다수 포함되어 있는데 법적으로 1종 지역은 해당되지 않는다라는 소식을 듣고 오신 분들이 물어보시는 내용입니다. 이 내용도 아래와 같이 서울시에서 조례 개정을 하겠다고 발표한 내용입니다.
용도 지역 및 종상향에 대해 설명해주세요.
용도지역이란 무엇이고 용적률 상향은 어떻게 해준다는 것인가에 대해 조금 더 알아보겠습니다.
용도 지역은 1종, 2종, 3종, 준주거지역으로 나뉘어지게 됩니다. 여기서 1,2,3종은 보통 일반주거지역을 뜻하고 준주거지역은 주거지+상업지의 역할을 하는 지역이라고 생각하시면 됩니다. 아래 표를 보시면, 1종->2종->3종->준주거지역으로 갈수록 허용용적률이 높아지는 것을 볼 수 있죠? 종이 높을수록 주택을 더 높이 지을 수 있다는 뜻입니다.
"종상향"이란 말그대로 2종 일반주거지역을 3종일반주거지역으로 간주하여 허용 용적률을 200%에서 430%로 상향시켜주는 개념이라고 이해하시면 됩니다. 즉, 20층 높이까지 지을 수 있는 아파트를 43층 높이까지 지을 수 있도록 허용해줄테니 상향된 230% 중 50~60%는 공공임대주택으로 국가에 기부채납하라는 의미입니다.
용적률의 의미는, 사업부지가 100제곱미터라고 가정했을 때 200%가 20층까지 지을 수 있는 것이라면 400%는 40층까지 지을 수 있는 거다라고 생각하시면 될 것 같습니다. 역세권공공임대주택 사업의 경우, 용적률 기준을 완화하여 아파트를 더 높이 지을 수 있게 허용해주는 사업입니다.
수색증산뉴타운 구역을 네이버 지도로 봤을 때 아래와 같이 주거지역마다 1종, 2종, 3종이 다르다는 것을 알 수 있습니다. 1종 지역은 아파트를 짓더라도 높게 지을 수 없습니다. 자세히 보시면 산등성이와 맞닿아 있는 구릉 지대 부분이기 때문에 조망권을 해칠 수 있다는 점 때문이죠.
증산4구역의 미래에 대하여
증산4구역은 수색증산뉴타운으로 지정된 이후 서울시 前 시장에 의해 직권해제되면서 현재 제척 단계를 밟고 있습니다. 다시 말해, 새로운 대안 사업을 추진하기 위해 뉴타운에서 분리되어 온전한 증산4구역이 되기 위한 절차가 진행중입니다. 주민 공청회를 마치고 11월 중으로 제척이 완료될 것으로 보이며, 추진위원회는 이 때에 맞춰 대안 사업을 입안 제안할 예정입니다.
주민들이 걱정하는 부분은 신길6구역처럼 제척이 되자마자 신축 빌라가 난립하여 주택 노후도가 떨어지는 것인데요. 이는 새로운 대안 사업을 진행하기 위해 건축 행위 제한을 요청할 수 있으며 다른 구역에서 유사한 사례가 있으므로 막을 수 있을 것이라 생각합니다. 비슷한 문제가 서울시 여러 구역에서 발생할 수 있기 때문에 서울시에서도 문제점에 대해 인지하고 있는 상태이구요.
11~12월 중 입안 제안 후 구역 지정에 성공하게 되면 추진 위원회 설립 및 추진위원장 임원 선출이 이루어집니다. 또한, 은평구청 주관 하에 입찰을 통해 건축설계업체와 정비업체 등을 선정하게 됩니다. 원래 절차상으로는 추진위원회 결성 후 2년 안에 동의율 75%를 충족하여 조합 설립을 추진해야 하지만, 증산4구역의 경우 이미 동의율이 충족되었기 때문에 구역 지정만 된다면 그 이후로 속도감있게 사업을 추진할 수 있을 것으로 생각합니다.
그동안 많이 실망하셨을 동네 주민 여러분들에게 부디 좋은 소식이 있기를 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
#참고 자료 : 수색증산뉴타운 호재정리
[수색증산뉴타운] 주변 호재 깔끔한 정리 (군소리 없음)
안녕하세요. 다음 달인 7월 수색증산뉴타운 대거 분양을 앞두고 지금까지 거론된 호재를 정리해보았습니다. 깔끔하게 정리만 해드리고 물러나겠습니다~ㅎㅎ 현재 디지털미디어시티역 기준 6��
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