전세대출절차 (은행-집주인-세입자의 관계 정리)

안녕하세요. 처음으로 전세대출을 받는 신혼 부부 또는 사회초년생들에게 도움이 될만한 자료를 간단하게 설명하겠습니다.

오늘은 전세 대출의 절차인데요. 직장을 구하거나 결혼을 하게 되면 원룸이나 오피스텔, 아파트를 구하고 전세 대출을 받게되는데 이 때 듣게 되는 용어 및 절차에 대해 간단하게 설명드리겠습니다.

 

아래 그림을 보시면

① 먼저 마음에 드는 집을 찾으면, 공인중개사를 통해 집주인과 임대차 계약을 체결합니다. 이 때, 보통은 가계약금 - 중도금 - 잔금 순서대로 보증금을 지불하고 중도금 없이 가계약금 - 잔금 순서로 진행하는 경우도 있습니다. 중도금을 지불한 이후에는 특별한 사유 없이 계약을 취소하게 될 경우, 계약금을 돌려받을 수 없으므로 신중하게 진행해야 합니다. 가계약금 역시 충분히 고민하신 다음 입금하시고 만약의 경우를 대비하여 모든 거래 내역은 계좌 이체로 기록을 남겨두는 것이 필요합니다.

② 보통은 전세보증금 마련을 위해 은행에서 대출을 받게 되는데요. 이 때 은행은 돈을 빌려주면서 보증금에 질권설정을 하거나 채권양도를 설정합니다. 질권설정이란 말이 낯선가요? 예를 들어, 보증금 2억 중 1억을 대출받고 1억은 본인이 갖고 있는 돈으로 충당한다고 가정해봅시다. 그럼 대출받는 1억은 세입자가 받아서 집주인에게 건네는 방식이 아니라 은행과 집주인이 직접 주고 받게 되어있습니다. 이를 잘몰랐던 집주인이 세입자에게 1억을 돌려주고 세입자는 이를 은행에 갚지 않고 잠적한 사례가 있었는데요. 이 경우, 은행은 질권설정을 해두었기 때문에 보증금 반환을 약속했던 세입자가 아닌 제3자인 집주인에게 1억을 돌려받을 권리가 있습니다. 이처럼 제3자에게 돈을 돌려받을 수 있는 권리를 두고 질권설정을 한다고 표현합니다. 세입자보다는 집주인이 꼭 알아두어야 할 내용이죠?ㅎㅎ

③,④ 은행은 질권설정과 동시에 집주인에게 대출 동의를 받아 보증기관으로 보증서를 발급받습니다. 보통 질권설정을 했을 경우에는 보증보험이 없더라도 보증금을 돌려받을 수 있기 때문에 보증서 발급을 안해주는 경우도 있습니다. 그래도 대출은 실행될 수 있습니다.

⑤ 이러한 일련의 과정들을 거쳐 대출 계약이 체결되고 세입자는 대출 승인을 받을 수 있습니다. 그리고 잔금을 치르는 날이 되면 은행이 집주인에게 대출 받은 금액을 송금하고 세입자는 이 내역을 도장이 찍힌 영수증으로 보관하거나 계좌 이체 내역을 근거로 하여 정상적으로 보증금이 입금되었다는 사실을 증명할 수 있습니다.

⑥ 마지막으로 2년의 계약 기간이 끝나면 집주인은 세입자가 아닌, 은행으로 다시 대출받은 금액을 반환해야됩니다. 그럼 아무런 문제 없이 전세 계약이 종료됩니다. 전세 계약을 연장하고 싶을 경우에는 은행으로 부터 전세대출연장 신청을 하면 됩니다.

#전세금 반환 보증 관련 글은 아래 링크를 참고하세요~^^

stock-slipper.tistory.com/94

전세보증보험 가입 한 방에 정리하기! (주택도시보증공사 HUG)