서울 구릉지 재개발 (증산4구역의 구릉지도 재개발될까?)

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2020.09.26 증산4구역 재개발 성공할 수 있을까? 현재 상황을 알아보자.

앞선 글에서 증산4구역은 역세권공공임대주택재개발을 추진한다고 했었는데요. 증산역에서 안쪽으로 쭉 들어와서 반경 500m 근처까지 오면 구릉지가 있습니다. 

구릉지란? 평지에 비해 고도가 높고, 산지에 비해서는 낮은 경사 지역.

특히 구릉지는 언덕배기에 있기 때문에 주거 중심의 1종 건축물이 대부분인데요. 이 부분은 재개발을 진행할 때 어떻게 되는거지? 라는 생각이 들어 자료 조사를 해보았습니다.

먼저, 서울시는 강북지역의 재개발 활성화를 위해 2007년부터 '구릉지-역세권 결합개발' 제도를 도입해 시행한다고 밝힌 적이 있습니다. 즉, 재개발 할 때 구릉지역도 같이 하는 방향으로 가겠다. 라는 의미인데요.

구릉지-역세권 결합 개발이란? 구릉지 1곳과 역세권 1곳을 하나의 사업 단위로 지정하여 개발을 시작하고 구릉지는 용적률, 층고 등 밀도를 낮게 유지하는 대신 역세권에는 용적률, 층고 등에서 인센티브를 주는 개발 방식

이후로 몇몇 구릉지 개발 사업지를 선정하였고, 2009년, 서울시는 홍은 13,14구역을 구릉지 재개발 모범 사례로 선정하였습니다 (당시 결합 개발은 없었고 구릉지만 재개발한 사례로써). 서울시 주택국장의 인터뷰를 인용해보면, 단조로운 아파트를 짓기보다 자연 경관을 유지하면서 살기 좋은 곳을 만들어보자라는 의도가 담긴 것처럼 보입니다.

김효수 서울시 주택국장은 "그동안 구릉지 재개발은 주로 언덕을 평지로 깎아 절개지에 아파트를 짓는 방식이어서 단조로운 아파트를 양산해 왔다"며 "주민들이 원하는 사업성을 확보하면서 역사 문화 자연경관을 보전하는 정비계획을 지속적으로 확대해 나가겠다"고 설명했다

 

 

구릉지+역세권 결합개발 첫 사례는 2010년에 지정된 이문3구역입니다. 서울시는 전국에서 처음으로 주변 경관보호 및 역세권 개발, 서민주거안정 등의 장점을 모두 가져갈 수 있는 결합개발 방식으로 정비사업을 추진하겠다고 발표했습니다. 이를 통해 용적률을 높여 아파트가 기존 2680가구에서 1612가구 늘어난 총 4292가구로 확대 공급되기로 하였으며 현재 순조롭게 재개발이 진행되고 있습니다.

결합 개발을 진행할 경우, 서울시에서 용적률 인센티브, 임대주택건립비율 완화, 기반시설 설치비용 지원 등 다양한 혜택을 주면서 적극 장려하고 있는데요. 아래 그림을 보면 이해하는 데 도움이 되실 것 같습니다.

 

 

이러한 결합 개발은 성북2구역이나 이문3구역처럼 구릉지와 역세권 구역이 나란히 붙어있지 않아도 진행될 수 있도록 하는 개발 방식입니다. 예를 들어, 길음역 역세권 구역인 신월곡1구역과 함께 구릉지가 몰려 있는 성북2구역 구릉지 재개발을 결합하면, 신월곡1구역은 역세권이라 용적률 인센티브를 받고 성북2구역은 구릉지라 재개발이 안될 수도 있었지만 결합 개발로 묶이면서 같이 재개발이 된다는 의미입니다. 사업성이 떨어지므로 구릉지 구역만 따로 재개발을 하려고 하는 민간 사업자를 찾기 어려울테니 서로에게 이익이 되는 합리적인 방식인 것 같습니다.

결합개발이 추진되면 성북2구역은 남는 용적률을 신월곡1구역에 인센티브로 제공하고, 대가로 신월곡1구역의 개발이익을 할당받게 되는 구조입니다. 신월곡1구역의 용적률은 600%에서 680%로 높아져 고층 주상복합이 들어서고 증가 용적률 80% 중 48.5%는 성북2구역에 배분되면서 빠른 속도로 개발이 진행되는 장점이 있습니다.

역세권 구역과 구릉지역이 붙어 있는 증산4구역의 경우, 더욱 수월하지 않을까요?

 

 

이처럼 구릉지 재개발에 동의할 경우, 구릉지역의 주민들에게는 역세권 지역의 분양권을 주도록 되어 있습니다.

현재 강북 지역에서 개발 가능한 지역의 약 31%가 구릉지인 것을 감안하면 조금 더 적극적으로 추진되어도 괜찮을 방향이라고 생각합니다.

 

 

또 다른 사례로, 용산구 한남동 일대도 결합 개발을 추진하고 있다는 소식이 있습니다. 이태원역의 역세권인 한남2구역은 임대아파트 중심의 고층 중심단지를 조성하고, 구릉지인 한남6구역은 저층 아파트와 테라스가 있는 연립주택으로 조성할 예정이라고 합니다.

종로구 이화동 9번지 일대 구릉지의 낡은 주택들도 주변 경관과 조화를 이루는 중·저층 주거지역으로 개발되면서 계단형 단독, 연립주택이 들어설 예정입니다.

결합 개발 역시 주민 동의 얻기 쉽지 않아...

결합 개발의 단점은 두 개의 구역 중 한 곳에서라도 문제가 생기면 다른 한 곳도 같이 사업 진행이 느려진다는 점입니다. 앞서 말씀드린 신월곡1구역과 성북2구역이 최근 사례이구요. 그러나 증산4구역은 이미 주민분들의 동의가 이루어져 있는 만큼 개발만 착수된다면 서울시가 원하는 그림의 역세권 재개발을 진행할 수 있는 좋은 예시로 남게되지 않을까 싶습니다.

여러 사이트를 돌아다니다보니 다양한 주장을 하고 계신 분들이 많아서 제 의견을 몇 자 적어보았습니다.

편안한 주말 보내세요!^^