변창흠 국토부장관/주택공급활성화/재개발

오늘은 변창흠 국토부장관이 어떤 인물인지 알아보겠습니다. 이미 주택은 충분하다고 했던 김현미 국토부장관과 다르게 주택 공급 활성화가 필요하다는 입장을 보여 솔깃하시는 분들이 많을 것 같습니다. 특히 내년 구정전 까지 공공재개발 후보지를 발표한다고 하니 기대해볼만 합니다.

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#이력

2020.12~ 국토교통부 장관
2019.04~2020.12 한국토지주택공사 사장
2018.09~2019.04 세종대학교 공공정책대학원 원장
2018.04~2019.04 경제인문사회연구회 기획평가위원회 위원

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#공급 정책 방향

1. 도심 내 역세권과 준공업지역, 빌라 밀집 지역의 공공개발을 적극 활용 : 현재 용적률 300%까지 올릴 수도

<변창흠 / 국토교통부 장관 후보자> "서울에는 307개의 지하철역이 있으나 지하철역 근처인 역세권은 평균 용적률이 160% 수준이기 때문에 저밀 개발 돼 있습니다. 저층(빌라) 주거지는 111㎢, 약 3,300만 평 됩니다. 이를 중층 고밀주택으로 개발한다면 충분한 양의 주택을…"

2. 공공 주도 정비사업, 전세형 주택 공급, 맞춤형 공공주택 공급 (민간 재개발 완화 반대)

- 공공기관 소유 땅에 건물만 분양하는 토지임대부, 분양 주택을 큰 차익 없이 공공기관에만 되팔 수 있는 환매조건부 같은 방식이 3기 신도시에 적용될 가능성 높음. 예를 들어, 강남에 있는 LH 서초5단지, LH 강남브리즈힐 등처럼 토지소유는 국가에서 하고 개인은 아파트만 소유할 수 있음. 즉, 국가에서 토지를 빌려주는 개념이므로 5억에 아파트를 구입했다면 팔 때도 5억에 팔아야 함. 부동산으로 시세 차익을 얻으려는 수요를 차단.

- 향후 토지 임대부(저렴하게 분양 받아서 사는 동안 토지 이용료를 LH에게 낼 것), 환매 조건부(반드시 LH에게 되팔 것, 건물에 대한 가치만 인정받아 되 파는데 감각상각을 당하여 오래 보유할수록 싸게 매도하게 됨.) 등 공공 자가 주택 도입 의지(토지공개념)

3. 저리 융자로 신혼부부, 청년, 고령자, 취약계층에 생애 단계별 주거 지원 강화

- 이 부분은 박원순 서울 시장 시절부터 강조해왔던 부분으로 ‘역세권 청년주택’은 서울시가 용도지역 상향, 용적률 완화, 절차 간소화, 건설자금 지원 등을 제공하면 민간사업자가 대중교통이 편리한 역세권에 주거면적 100%를 임대주택(공공·민간)으로 지어 청년층에게 우선 공급하는 정책. 서민·청년층에 공적임대주택 공급을 목표로 추진중인 정책으로 재개발은 보통 10년 이상이 걸리는 반면 3년 만에 공급이 가능함. 최근 빠르게 공급할 수 있는 방법을 찾고 있는 것으로 보아 뉴타운과 같은 방식이 아니라 소규모 재건축, 재개발을 강조할 가능성이 큼.

 

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#뉴타운 해제지역의 기대

-. 해제 지역 주거 환경개선을 위한 대책 마련 : 뉴타운 해제 지역 중 절반이 역세권 -> 최대 10만 가구 공급 가능

-. 기존 재개발 지역에도 역세권 공공임대주택 재개발 방식 준용 예상

서울시는 현재 재개발 구역뿐 아니라 8년 전 대거 해제된 뉴타운·재개발 구역들도 주거환경개선에 나설 수 있는 여건을 마련할 방침. 서울시 내부에서도 해제 지역 건축물 노후화가 심각하다는 지적이 제기되어 역세권 해제 지역을 중심으로 재개발 사업을 추진할 가능성이 높음. 뉴타운·재개발 해제 지역 393개 중 절반이 지하철 반경 250ｍ에 있다. 주택업계 관계자는 “도심 내 유휴부지가 거의 없는 상황에서 주택 공급을 확대하기 위해선 결국 노후 주택가를 재개발해야 한다”며 “정부가 집값 자극을 최소화하면서 주택 공급과 함께 임대주택 물량도 확보하기 위한 방법을 고민한 것”이라고 설명.

정부는 서울시의 ‘역세권 공공임대주택’ 사업 방식을 일반 재개발 구역에 준용할 것으로 알려짐. 서울시에 따르면 뉴타운 해제 지역 상당수가 역세권에 속한다. 전체 해제 지역의 45%에 해당하는 175개가 지하철 반경 250ｍ 내 있고 500ｍ 내에는 71%인 279개가 있다. 서울시는 1차 역세권 입지를 더 늘리기 위해 현재 250ｍ인 기준을 350ｍ로 확대할 방침이다. 해제 지역 외에 현재 서울시에서 진행 중인 재개발 사업지는 총 219개다. 이 중 면적이 4만㎡ 미만인 사업지는 82개다. 이들 중 역세권에 있는 구역은 조합이나 추진위원회가 구성돼 있어 역세권 재개발을 통해 사업성도 높이고 기간도 앞당길 수 있다. 정비업계에선 역세권 재개발을 통해 5만~10만 가구의 주택 공급이 가능할 것으로 보고 있다.

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#공공이 개입하여 재개발을 진행한 사례 : 제기4구역

-. 재개발 과정을 투명하게 : SH 사장 시절부터 공정성, 투명함 원칙 강조

-. 재개발 진척이 안되는 지역에 공공이 참여하여 개발 속도를 빠르게

아래 기사를 보면 김현미 국토부 장관이 발표했던 공공재개발 방식이 새로운 방법이 아닌 변창흠 국토부장관으로부터 나왔을 가능성이 커보입니다.

7년째 방치됐던 동대문구의 제기4구역 재개발 사업이 최근 새로운 돌파구를 찾았다. SH공사가 직접 재개발 사업에 투자자로 나서면서 멈췄던 사업이 다시 속도를 내고 있는 것이다. 이번 사업이 성공하면 진퇴양난에 빠진 130여개 주택정비사업에 새 돌파구가 될 것으로 보인다. SH공사는 12일 제기4구역 재정비 리츠(REITs)를 위한 업무협약(MOU)을 재개발추진위원회, 현대건설 등과 맺었다. 제기4구역은 2009년에 관리처분계획을 승인받아 주민 약 60%가 이주한 상태에서 2013년 5월 조합이 대법원의 조합 무효 판결을 받아 해산됐다. SH공사 관계자는 “350여억원의 매몰비용으로 사업을 접지도, 진행하지도 못하고 있다”고 설명했다.

재정비 리츠는 SH공사가 주택도시기금과 일반인 등을 대상으로 공모주 형태의 투자금을 모으고 이를 사업자금으로 활용하는 것이다. SH공사는 일반분양물량 400여 가구를 일괄 매입, 준공공임대(임대 기간 8년, 임대료 인상률 연 5% 이내)로 활용한다는 계획이다. 변창흠 SH공사 사장은 “모델하우스 건립·운영비는 물론 광고·홍보·분양·건설비용 등이 대폭 절감될 것”이라면서 “주변 시세보다 10% 이상 저렴하게 지을 수 있다”고 말했다.

최고 15층, 600여 가구로 재개발이 가능한 제기4구역은 청량리역세권 개발사업 후광효과도 기대된다. SH공사 관계자는 “분양 전환 등 매각을 거쳐 나오는 이익금을 투자자에게 돌려줄 것을 고려해 일반아파트에 뒤지지 않는 임대주택을 만들 것”이라고 말했다.

SH공사는 제기4구역을 시작으로 재개발 리츠를 확대할 방침이다. 변 사장은 “영등포구 양평14구역 추진위 등 다른 2~3개 구역에서도 사업 검토 요청이 온 상황”이라며 “공공이 꼭 나서야 하는 곳을 중심으로 사업을 늘려 갈 것”이라고 전했다.

이번 사업에선 SH공사의 역할이 특히 중요하다. 변 사장 취임 이후 1년 넘게 걸려 준비한 시스템이 제 역할을 해야 하기 때문이다. 변 사장은 SH공사의 역할을 공공디벨로퍼로 재정립하고, 서울형 리츠와 법률 소송을 최소화하기 위해 사전에 사업의 위법성 여부를 검토하는 컴플라이언스 시스템을 마련했다. SH공사 관계자는 “지난해 말 만든 컴플라이언스 시스템이 조합·시공사 등과의 갈등을 최소화할 것”이라고 말했다.

 

 

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변창흠 국토부장관에 대한 기사를 2015년부터 현재까지 조사해보니 김현미 국토부 장관의 매운맛이라는 표현이 틀린 건 아닌 것 같습니다. 공공이 참여하여 재개발, 재건축을 한다는 뉴스를 보면 부담금을 줄여주고 과정이 조금 더 빠른 장점이 있어보이지만 토지임대부, 환매조건부를 강조하는 것으로 보아 부동산으로 시세 차익을 얻는 것에 반대하는 입장임은 분명합니다. 즉, 국가에서 살 곳을 마련해줄테니 여기에서 쭉 살아라. 대신 시세 차익은 없다는 거죠. 그렇다면 사람들이 그곳에 가서 살고싶을까요? 처음부터 토지를 국가에서 소유했다면 상관없겠지만 지금부터 지어지는 아파트에 대해 토지를 국가에서 소유하겠다고 하면 바로 옆 동네 주인들은 시세 차익을 보며 사는데 새로 지어진 곳에 들어가는 사람들은 시세 차익이 0입니다. 역세권 재개발의 경우도 토지 소유자들에게 이익이 되어야 동의를 할텐데 국가에서 토지를 사게 되면 그만큼 챙길 수 있는 이익이 작아지고 반대하는 사람도 많아지겠죠. 변창흠 국토부장관의 공급 계획을 부정적으로 보는 시각은 이런 입장인 것 같습니다.

또한,시세차익 방지를 위해 공공재개발 후보지역에 투기수요는 적극적으로 차단한다고 합니다.

부디 서로에게 이득이 될 수 있는 방향을 찾아서 새해에는 좋은 소식이 있기를 기다려봅니다.

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