재개발을 처음 공부하는 사람에게. (수색증산뉴타운 1탄)

안녕하세요~

오늘은 재개발 추진 절차에 대해 알아보겠습니다. 최근 집을 알아보면서 과연 2~30년된 아파트를 이 가격에 사는게 맞나라는 의구심이 들어 재개발에 관심을 가지게 되었어요. 재개발은 어떤 절차에 따라 진행되는지, 장/단점은 무엇이 있는지 함께 알아보시죠~!^^

공식적인 재개발사업 추진 절차는 아래와 같이 구성되어 있는데요. 벌써 복잡해서 보기 싫어지죠?ㅎㅎ 제가 쉽게 설명해드릴테니 10분만 딱 집중!ㅎㅎ

먼저 복잡한 게 싫으신 분들은 아래에서 빨간색으로 표시한 부분만 기억하시면 됩니다.

[정비계획 수립 및 정비구역 지정] - [추진위원회 구성 및 승인] - [조합설립 인가] - [사업시행 인가] - [관리처분계획 인가] - [이주 철거 착공]

재개발을 시작하게 되는 계기는 "나라에서 재개발 지역으로 지정하거나" "주민들이 서로 동의를 얻어 정비사업을 해달라고 요청" 하는 경우입니다. 그럼 "구" 또는 "시" 단위에서 여러 논의를 거친 다음 타당하다는 결정이 내려지면 정비 구역으로 지정하게 됩니다. 

정비 구역으로 지정이 되면 재개발을 추진하기 위한 위원회를 만들고 조합원을 모집하기 시작하는데요. 위원회를 구성하기 위해서는 집주인과 땅주인으로부터 과반수 이상의 동의를 얻고 나서 시장의 승인을 받아야 합니다. 

이제 "조합설립 인가"라는 큰 산이 남았는데요. 조합설립이 인가되려면 정비 구역 내의 집주인과 땅주인으로부터 75% 이상의 동의를 얻어야 합니다. 이 때, 아파트를 새로 짓기 전에 필요한 주거 시설 철거 비용, 아파트 신축 비용 등등 그 과정에 필요한 분담금이 계산되고 공유되기 시작하면서 구체적인 금액이 산정되기 시작합니다. 그럼 어떤 사람들은 생각보다 돈이 많이 드네.. 라면서 반대할거고 다른 사람들은 어차피 재개발되도 난 살지도 못하고 죽겠네.. 라는 의견들이 나오면서 반대하는 사람들이 늘어나기도 하는 단계입니다.

보통 고위험 고수익을 추구하는 분들은 이 단계에서 이미 투자를 하기 시작한다고 하는데요. 조합설립 인가가 나지 않는 경우도 있고 정비 구역으로 지정되었다가 해제되는 경우도 있기 때문에 초보자분들이 진입하기에는 조금 무리가 있다고 하네요.

 

만약 조합설립이 정상적으로 인가되면 시행사를 선정하게 되는데요. 사업성이 좋다고 판단될수록 브랜드 아파트들이 입찰에 참여합니다. 수색증산뉴타운의 경우, 상암, 마곡 등과 일자리가 가깝고 공원, 한강, 지하철 6호선 등 여러 편의성때문에 수요가 높아 브랜드 아파트들이 입찰권을 따냈습니다. 일부 아파트는 이미 분양이 끝나고 경쟁률이 100:1이 넘었습니다.

시행사 선정이 끝나면 시행사에서는 재개발 계획을 검토하여 조합원들의 동의를 얻는 과정을 거칩니다. 어떻게 개발하겠다는 내용을 조합원들에게 팸플릿을 만들어서 보내줘요 ㅎㅎ 또한 시장으로부터 사업계획을 인가받아야만 합니다. 사업시행인가 단계까지 오면 많은 사람들이 이미 소식을 듣고 와서 프리미엄(피)이 올라가게 돼요.

마지막으로 "관리처분계획 인가"단계입니다. 이 단계에서는 사업시행인가 단계에서 받았던 감정 가격대로 현금을 돌려받거나 분양권을 받게 되는데요. 예를 들어, 현재 거주하는 주택의 감정가가 4억, 새로운 아파트의 가격이 10억이라면 6억은 스스로 분담해야 합니다. 6억이 없다면 감정가 4억을 현금으로 받고 이사를 가야하는 거죠.. 이런 문제때문에 재개발을 반대하는 사람들이 있는 것 같습니다. 나이드신 분들이나 아이들이 학교에 잘 다니고있는 경우엔 이사가는 게 여간 큰 일이 아니니까요. 

이 과정이 정리되고 나면 이주 및 철거를 시작하는데요. 분양권을 선택한 조합원들은 이주비를 받아 재개발 사업이 진행되는 동안 다른 곳에 가서 살아야 합니다. 그 다음 조합원은 분양 신청을 받기 전에 새 아파트의 동, 호수를 선택할 수 있는 권리를 받게 되고 남는 부분에 대해 일반인들에게 분양을 하게 됩니다.

수색 DMC SK뷰는 분양가가 저렴해 청약 1순위 경쟁에서 아래와 같이 평균 60점대 이상의 높은 가점을 가지고 있어야만 당첨이 될 수 있었고 150가구 모집에 13,743명이 지원해서 경쟁률이 91:1 정도로 높았어요. 심지어 가점 만점자도 지원했을 정도니 인기가 대단하죠? ㅎㅎ 분양가가 4억 후반~7억 정도였는데 현재 분양권 가격이 9억 후반~12억 초반으로 형성되어 있으니 프리미엄이 5억 정도 붙었다고 보시면 될 것 같습니다. 즉, 재개발 초기에 투자하신 분들은 5억을 버신거에요 ㅎㅎ

 

아래는 수색증산뉴타운의 재개발 구역 지정에 대한 그림인데요. 자세한 내용은 2탄에서 소개하겠습니다~ㅎㅎ