#2020.06.10 부알못도 이해할 수 있는 임대차 3법 (전월세상한제) 간단 요약 정리

안녕하세요. 오랜만입니다.

지난 4월까지 열심히 주식을 하다가 5월 한 달을 쉬고 돌아왔습니다. 회사 일이 많고 주식장도 지지부진하다보니 잠시 본업에 집중하고 휴식도 취하느라 오랜만에 블로그에 로그인했습니다. 다들 잘 지내시겠죠? 날이 많이 더워졌습니다.

거두절미하고 본론으로 들어가시죠!^^

민주당에서 임대차 보호법 관련 법안 (임대차 3법)을 발의하면서 부동산 시장이 심상치 않은데요. 민주당은 이번 투표 결과로 대부분의 의석을 차지하고 있기때문에 발의된 법안은 높은 확률로 통과될 것이라 생각이 됩니다. 관련 법안은 크게 2가지로 요약할 수 있습니다.

 

#1. 임대인이 전세금을 올릴 때 최대 5%까지만 인상 가능하다. 

예를 들어, 전세보증금 3억에 2년 계약을 하고 현재 시세가 3억 5천으로 올랐다면, 기존에는 3억 5천으로 보증금을 올리면 임차인은 어쩔 수 없이 5천만원을 더 내야했었는데, 이제는 3억 1500까지만 올릴 수 있도록 법이 바뀌는 겁니다.

#2. 임차인은 계약갱신을 1회 요구할 수 있으며 총 임대차기간은 4년을 초과할 수 없다. 

예를 들어, 2년 계약을 맺고 2년을 더 살고 싶으면 1회 연장하여 4년 간 전세를 살 수 있는 권리가 있는 셈입니다. #1번 항목대로 보증금 인상은 5%로 제한될거구요. 임대인보다 임차인을 보호하는 법인 셈이죠. 특히, 이 부분에서 박주민 의원은 전세 기간을 무기한으로 연장할 수 있는 법안을 준비중이라고 하는데요. 그럼 이제 임대인은 영원히 세입자를 내보낼 수 없는걸까요? 그건 아닙니다. 다음 조건이 충족되면 임차인을 내보낼 수 있어요.

2-1) 주거지가 재건축이 되는 경우,

2-2) 임대인이 직접 실거주를 해야하는 경우,

대신 허위로 임차인을 내보낼 경우, 임차인이 다른 집으로 이사가면서 지불해야하는 보증금 인상분의 3배 및 이사 비용을 모두 지불해야 합니다.

이외에도 임차인이 건물의 일부를 파손하거나 임차인으로서의 의무를 중대히 어길 경우에는 가능하지만 현실에서 그런 경우는 드물기 때문에 더 자세한 건 적지 않을게요.

그렇다면 이제 부동산 시장에는 무슨 일이 일어날까요? 임차인을 보호할 법을 만들었으니 임대인은 먹고 살 방법을 찾아야겠죠. 자본주의 시장에서 수익이 없는 부동산을 유지할 필요는 없을테니까요..ㅎㅎ

먼저, 모두가 예상하는 것처럼 전세 가격이 폭등할 것입니다. 최소 4년 간의 시세를 미리 반영해야하니까요 ㅠㅠ 정부에서는 폭등을 막기 위해 지역별로 표준화된 가격을 책정하고 그 기준에서 크게 벗어나지 않는 범위 내에서 거래가 진행되도록 한다고 하는데요. 아마 그 표준화된 가격은 현재 시세에서 조금 낮은 수준에서 형성이 되겠죠? 그럼 임대인들은 어떻게든 올려받을 수 있는 방법을 찾을 것입니다. 

전세 가격이 급격하게 상승하면 전세를 살고 싶어도 못살게되는 경우가 발생하겠죠? 그럼 수요는 많은데 공급이 되지 않고 전세 가격도 매매 가격처럼 내려가기가 쉽지 않을 것입니다. 그럼 그 전세 대기 수요는 어떻게 될까요? 제 생각엔 아마 월세 제도를 통해 임차인들을 흡수하려고 할 것이고 유럽 국가들처럼 월세 가격이 급등해서 전반적으로 주거에 지불해야 하는 비용이 증가할 것 같습니다.

대신 고가의 아파트에 대한 수요는 줄어들겠죠? 다주택자들이 그동안 갭투자를 통해 공급해왔던 매물들은 높은 가격때문에 유지되지 못할 것입니다. 예를 들어, 10억짜리 아파트를 전세 6억을 주고 4억에 구입했는데, 전세 가격이 너무 높아 임차인이 들어오지 않는다면 아파트를 팔아야겠죠. 그럼 다주택자들은 비싼 아파트보다는 월세 수익을 얻을 수 있는 오피스텔이나 소형 아파트로 이동하게 될 것이고 그렇게 되면 건설사들도 아파트를 조금만 짓거나 소단지로 짓게 되겠죠. 시간이 더 지나면 대단지 아파트는 희귀 매물이 되고 다시 매매가가 오를 수도 있습니다.

결국은 전월세 상한제를 도입해도 집값 상승을 막기 어렵고 임차인들의 부담을 가중시킬 수 있을 거라 생각합니다. 꽤 오랜 기간 임차인으로 살고자하는 사람들이 많아진다면 매매 수요를 분산시킬 수는 있겠지만 그것보다 주거 비용에 대한 지출이 늘면서 경제에 불리한 방향으로 작용하고 전세 제도가 없어지게 될 수도 있을 것 같습니다.

저도 무주택자로써 임차인의 편에 서있지만 지속적으로 정부가 시장에 개입하는 게 정답은 아닌 것 같습니다. 게다가 대책을 미리 세우는 것이 아닌, 이미 문제가 발생한 후에 대처 방안으로써 정책을 내놓다보니 기존에 있었던 문제는 해결하지 못하는 것 같네요. 여러분도 잘 생각하셔서 대처하시길 바라겠습니다^^

조만간 또 올게요! ^_^