[수색증산뉴타운] 2020.07.18 재개발 구역 해제된 증산4구역 현재 상황

증산4구역은 2019년 9월 말 재개발 구역 지정 해제 고시 이후 현재 역세권 공공임대주택사업을 대안 사업으로 추진하고 있습니다. 

역세권 공공임대주택사업을 진행하기 위해서는 75%이상의 입주민 동의율이 필요합니다. 현재 동의율은 약 73%정도로 동의서가 40장 정도 더 걷히면 75%를 달성할 수 있다고 하네요. 해제 고시가 된지 1년도 채 안되었는데 73%를 달성했다는 건 그만큼 주민들의 의지가 강하다고 볼 수 있습니다.

역세권 공공임대주택사업이란 지하철역을 기준으로 반경 몇 미터까지 입지를 정해 재개발을 하는 사업인데요. 1차 역세권은 반경 250미터, 2차 역세권은 반경 500미터를 기준으로 합니다. 

아래 역세권 공공임대주택 건립 및 운영기준에 보면 "정비구역 해제지역"도 사업대상지에 해당됩니다. 

증산4구역 역세권 재개발 추진위원회가 설립된 이후 1차 역세권까지만 진행되는 것인지, 2차 역세권까지 진행되는 것인지 궁금해하신 분들이 많았습니다. 왜냐하면 2차 역세권에 해당하는 지역은 1종 일반주거지역인 주택들이 많고 1종 지역은 재개발 시 제외된다고 알고 계신 분들이 많기 때문이죠. 하지만 서울시 답변을 살펴보면 경우에 따라 2차 역세권까지 사업부지가 검토될 수 있다는 것을 알 수 있습니다.

실제로 현재 추진위원회는 2차 역세권까지 포함하여 동의서를 받고 사업을 추진하고 있습니다. 그러나 2차 역세권까지 진행할 수 있을지 말지는 도시계획위원회로부터 심의를 받고 나서 결정되는 부분이기 때문에 아직 결과를 속단하기는 어렵습니다.

그렇다면 역세권 재개발을 하기 위한 요건은 갖추고 있을까요? 그렇습니다.

도시 및 주거환경정비법(도정법) 시행령 별표1, 서울시 조례 제6조1항에 따르면 재개발 정비구역으로 지정되기 위해서는 필수요건 2가지와 선택요건 4가지 중 1가지를 충족해야 한다. 

필수요건

▲사업대상지 면적이 1만㎡ 이상 -> 17만 2,932㎡ (충족)

▲노후·불량건축물 수가 전체 건축물 수의 66.6%(3분의 2) 이상 -> 70.2% (충족)

선택요건

▲호수밀도 헥타르(ha)당 60호(동) 이상 : 2층이하 건축물 50% 이상 -> 70.6% (충족)

증산4구역은 여러 요건들 중 노후도 및 저밀이용 요건을 만족하고 있고 이를 토대로 사업을 추진할 예정입니다. 

 만약 입주민 동의율 75%가 달성되면 어떤 절차대로 진행되는지 궁금하신 분들은 아래 그림을 참고 부탁드립니다. 

가장 중요한 부분은 제안서 작성 및 도시계획위원회의 심의 후 정비구역이 결정되는 부분까지입니다. 현재 증산4구역의 사업규모는 4,500세대 정도의 대규모이고 2차 역세권 부분에 구릉지 등의 1종 주거지역이 있어 이 부분도 함께 개발해야 한다는 설득력이 분명해야 할 것입니다. 아래 과정을 완료하는 데는 빠르면 8년 정도 걸린다고 하네요. 당장 내년부터 시작해도 2030년쯤에야 입주를 할 수 있을거에요. 하지만 주변 수색증산뉴타운의 시세를 봤을 때 그정도는 기다릴만 하죠 ㅎㅎ

최근 부동산 대책의 약발이 들지 않자 정부에서는 주택 공급 카드까지 꺼내들었는데요. 기사 내용을 보면 재건축/재개발 규제 완화도 검토될 예정으로 보여 증산4구역도 기대 심리가 정점에 달해있는 듯 합니다. 역세권+상암/마곡 일자리에 대한 주거 수요를 어느 정도 흡수할 수 있기 때문에 충분히 가치는 있다고 생각합니다.

올해 말 정도되면 어느 정도 윤곽이 나올 것 같으니 한 번 지켜보시죠 ㅎㅎ

새로운 소식이 있으면 돌아오겠습니다.